经典丨基金换施工，地皮系缚基建：不仅能双开，还能判刑哩
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“地皮系缚基建”是指将商住地皮作为准/非谋略性的公益性样式投资答复的抵偿的开辟模式。地皮系缚基建，是违规一二级联动或地皮出让收入违法返还的另一种表述方式，无法合规实施。本文同期给出判刑的案例。
“基金换施工”自身即是新增隐性债务的违规举债举止，换不换施工，都是严重违纪举止。
一、“基金换施工”属于新增隐性债务
基金认购，自身只是是地方平台公司的一种资金开始渠说念。不管是在基金得到认购后，平台公司借此资金如期按时向样式中社会成本付费的情况，如故过去情况下仍然延后付款的情况，都不会转换基金认购的实质性的举债性质，更枢纽的是，更不会转换对于无收益性的公益性开辟样式，财政延后付款的客不雅事实。
“基金认购”所收场的，只是是社会成本向地方政府和平台公司的借出款项，莫得体当今样式财务报表内辛勤。莫得东说念主会把它算作念是股权投资。
然则，这一层遮羞布太薄了，瞒不住审计。
基金认购进程具有相等的公开化的特色，无法作念到抽屉契约的方式，在样式招投标中，也具有相等的公开化特色，也瞒不住这种基金认购的截止性要求，两比拟对下，澄莹是“司马昭之心路东说念主都知”了。
另外，这跟出不出表不要紧，审计不看阿谁。
城市更新基金、政府投资基金也不行，这些都是以市集化收入作为收入开始性质的基金，作念不了城中村翻新和基础步调开辟，具体参见咱们之前的城中村翻新丨城市更新基金不成作为城中村翻新的资金开始。
比较复杂的是，地皮系缚基建的情况。
既有变相一二级联动的不错判刑的犯积恶警举止，也有合规的地皮出让配建公建的通例操作和投资开辟样式附带托底拿地等创新操作等多种被诬告的情况。
二、资源抵偿不成收场基建融资
(一) 所谓的“资源抵偿模式”
资源抵偿样式，是指将准谋略性/非谋略性样式和与之考究揣度的谋略性样式的开辟和运营系缚起来“搭售”。
其中，系缚商住地皮的资源抵偿开辟模式，是指将商住地皮作为准/非谋略性的公益性样式投资答复的抵偿的开辟模式。
由于地皮价值低，系缚其他非商住地皮的资源抵偿莫得道理。
与之相访佛的，还有将国有钞票作为准/非谋略性的公益性样式投资答复的抵偿的开辟模式。
(二) 资源抵偿多无可操作性
大多量触及到地皮和存量国有钞票的样式组合，无谓要或不得当接受资源抵偿模式，这主若是由于地皮和存量国有钞票的交游，有其原有固定的交游模式章程。其中商住地皮出让，必须接受招拍挂的方式；企业存量国有钞票的交游，包括承包、租出、谋略权的转让，一般必须接受公开刚正刚正的交游所交游模式，基于其订价机制的竞争性和不确定性，而不概况平直“抵偿”。
不成因为接受了PPP模式，就违规程契约出让地皮或违规程向转让国有钞票，不管是不休库PPP模式，如故特准谋略新机制模式，都不是违规举止的挡箭牌，不成违犯既有的法律章程。
然则，因为地皮或国资的交游，中枢的订价机制是竞拍中“价高者得”， 这就产生了两种甚而多种订价机制打破的情况。如果接受多种竞争狡计加权评价的测算方式，就违犯了既有的地皮、国资干系限定，而如果将其他评价狡计固化后复合到地皮、国资的竞拍价钱中去，则澄莹地裁减了竞争机制的科学性。
客不雅上讲，地皮和国资如果自身具有较好的市集需乞降价钱，为什么要系缚到其他样式中去呢，地方政府富有不错将其出让得到现款后用于支付样式开销拖累，而莫得必要联想复杂的交游结构，或冒着合规性风险而接受资源抵偿模式。反过来说，如果办法地皮和国成自身不具有较好的市集需乞降价钱，那为什么要拿卖不出去的东西去骗取社会成本投资东说念主呢。
从片区开辟的角度来看，如果意向“抵偿”的地块为熟地，则不含有地皮一级开辟内容，不属于真确道理上的片区开辟样式类型；如果意向“抵偿”的地块为生地，则触及阻难“一二级联动”的干系条件，无法确定保证“抵偿”的落实。
东北有一句俗话说“皮裤套毛裤，势必有启事，不是皮裤薄，即是毛裤莫得毛”。将不宜系缚的样式，硬性系缚到通盘，好意思其名曰“资源抵偿”，应该是另有悲惨吧。
刻下比较顺利的地皮资源系缚实施的案例，大多出现于地铁等交通样式与地皮资源的系缚，究其原因：
一是排他性较好，非交通开辟部门难以参与竞争；
二是订价机制易于合理联想：
三是出于联想和工程等方面原因，分开实施可能会导致较低的后果。
是以，从相背的角度来说，在其他领域，由于并不具备上述脾气，咱们很少概况看到资源抵偿模式的顺利实施。
(三) 资源抵偿不成用于一级开辟
TOD只是地皮二级开辟的一种复合方式，TOD自身并莫得地皮一级开辟的齐备内容，只是提供了大众交通样式开辟的可能还款开始处所，然则这一还款开始处所，也需要合规性联想才能收场，而不可能通过TOD或者资源抵偿模式自身来达到目的。
节略的说，TOD等资源抵偿模式，没办法责罚地皮一级开辟中的征拆款项需求的问题。
TOD和资源抵偿模式，不错被看作念是新式城镇化开辟的构成部分，但它们是多类财政进出在收场合皮一级开辟之后进行的里面复合；它们自身并不成收场城镇化的中枢作用：使区域成为城镇；城镇化开辟的中枢步调，主要存在于地皮一级开辟中的将低坐蓐后果地皮转换为高坐蓐后果地皮的进程。
TOD和资源抵偿模式的这一特色，决定了它们并不具有庸俗的城镇化开辟道理，尤其是TOD之外的资源抵偿样式，出于合规性的沟通，从政信视角来研判，是个伪命题。
资源抵偿模式失败案例的公开信息较少，这主若是因为，资源抵偿样式的失败，往往发生在样式根柢无法运行。
三、一二级联动=返还地皮款=判刑
(一) 一二级联动的界说
一二级联动是指地方将地皮一级开辟的投资东说念主平直确定、锁定为二级开辟投资东说念主的作念法。
一二级联动是严重的犯积恶警举止，尽管在国度层面，并未出台相关“一二级联动”的官方界说，然则近20年来地皮市集和基建融资领域对于“一二级联动”的界说有着基本雷同的解析。
连年来，某些少许数地区在文献中混用“一二三级产业联动”等措辞，泛指一二三产业间的相互促进与会通发展，存在将合规作念法引起违规嫌疑的可能性，对其自身发展是不适当的。
(二) 谋略性地皮必须经招拍挂步调
2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有地皮使用权章程》(11命令)，自2002年7月1日起履行。11命令全面缔造了谋略性地皮使用权招标拍卖挂牌出让轨制。2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有开辟用地使用权章程》(中华东说念主民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起履行。其他方案用途的地皮，经批准不错接受划拨方式取得地皮使用权，不外，划拨地皮的价值较低，在政信领域中沟通收入的时刻，履行上不错忽略不计。一般独一商住地皮具有收入道理，必须经招拍挂步调。
一二级联动，违犯对于谋略性用地必须经过招拍挂步调的章程，也违犯2012年5月22日国土资源部53命令《闲置地皮处置办法》的供应地皮应当“地皮权利了了、安置抵偿落实到位”的干系要求。
一二级联动的中枢罪状，是将应当通过价高者得竞争方式确定的市集价钱，以廉价钱平直交给一级开辟商，从而将本应由地方政府获取并用于基础步调开辟的地皮收益，让渡给了一级开辟商。
(三) 一二级联动的繁衍变型
招拍挂轨制出台并被严格握行之后，一二级联动确切在大多量地区都无法平直实施，转而接受地皮出让收入返还(分红)、摘毛地、勾地等变相的违规作念法，其中频繁还搀杂“二级补一级”的违法恶为。
地皮出让收入返还(分红)，是指地方与地皮一级投资东说念主达成契约，按照一定的全额(差额)比例圭表分派地皮出让收入及净收益的作念法；毛地摘牌，是指地方将未拆迁的地皮平直出让，然后由二级开辟摘牌东说念主出资拆迁的作念法；勾地，容许本是指在地皮出让前，投资东说念主与当地政府相易购地意向的进程，但在顾惜发布文献之前，删除了“勾地”的措辞，后却常用来指是指将方案用途不同或多个地块组合在通盘出让以达到谢绝潜在竞争者的作念法。这些一二级联动的变型作念法，与一二级联动一样，都属于严重违规违法恶为。
在这些违规违法恶为中，有时还搀杂着“二级补一级”违法。过去所说的“二级补一级”，是指在一级开辟步调由社会成本投资东说念主进行投资(或者提供征拆就业)，待地皮出让进入二级开辟步调后，用地皮出让收入支付地皮一级开辟成本的作念法。二级补一级，不仅违犯阻难新增隐性债务的干系章程，也违犯《闲置地皮处置办法》(53命令)地皮出让前“(一)地皮权利了了；(二)安置抵偿落实到位”的干系要求。
(四) 一二级联动转地皮收入返还判刑案例
概述彭湃新闻和新闻联播的音问报说念，时任淮南市市长曹勇，在担任淮南市委副布告、市永恒间，花费权利，违规返还地皮出让金，致使国度利益遭受首要亏蚀，并形成恶劣社会影响。
安徽省滁州市中级东说念主民法院一审判决，被告东说念主曹勇……，犯花费权利罪，判处有期徒刑二年六个月。
四、不属于“地皮系缚基建”的情形
(一) 附带托底拿地条件的基建投资标
一些入门者将附条件招标中，附带托底拿地条件的情形，羞辱为“地皮系缚基建”。
“地皮系缚基建”的特征，是地皮与基建的“系缚”，诳骗掳掠地皮溢价收益，遮蔽基建参预。如果操作模式中的“系缚关系”是不确定的，地皮价钱亦然不确定的，那么，其地皮收益是不确定的，投资东说念主就不确定概况通过地皮收益来遮蔽基建参预。
<案例>长沙市 天心区黑石铺城市更新片区样式，凭证样式采购文献及样式合同，样式二级开辟由样式业主单元与社会成本方或社会成本方引入的其他第三方按35%：65%的股权比例设立一个或多个二级样式公司负责地皮摘牌开辟，并按照商定参与样式所涉全部谋略性用地的公开招拍挂圭表并进行至少一次灵验报价。
案例中的情形，应该叫“保托底拿地的地皮一级开辟”。投资东说念主不谋求二级必须拿地，但如果莫得东说念主摘，投资东说念主托底拿地摘牌。这不是“地皮系缚基建”，而是片区开辟的一种低级方式，要求投资东说念主对当地投资环境承担最低级的风险分派。
(二) 地皮出让配建公建
地皮出让配建公建是指在地皮出让的时刻，要求摘牌东说念主出资开辟一定例模的大众就业步调作为地皮开辟配开辟施，并无偿叮属给地方政府。
1. 地皮出让配建是通例合规操作
地皮出让配建公建，是一种非频频见的操作方式。要求配建的开辟内容，有可能是说念路、广场、绿地、学校、幼儿园、社区用房等等。配建的具体要求，会在招拍挂时明确。
有配建要求的地皮出让，预期价钱天然是，地皮原预期价钱-配建成本。
比如底本的地皮预期价钱是100亿，当今加了个20亿的配建要求，那地皮就80亿成交呗。
地皮出让配建公建是一种很正常的合规操作。
跟开始是不是地皮出让金和是不是进出两条线，都莫得什么关系；也无谓绕开政府投资条例，政府投资样式也不是不不错奉求给企业代建不休；方式也合适三公的要求，开辟的进程，该招标招标，没东说念主说这里不错两标并一标；另外紧迫的是，跟企业垫资开辟不要紧，不触及新增隐性债务。
地皮出让配建，在合规性方面莫得问题。
2. 地皮出让配建是随机“TO”的TOD
地铁TOD的地皮开辟，会沟通到：
成本要+地铁步调投资开辟的部分，
收益会+地铁诱骗购买东说念主群的部分，
——概述沟通。
地皮出让配建公建，相等于随机有显赫“TO”的TOD，即是，莫得交通上风导向的交通样式开辟。
比如地铁上盖开辟，假如阿谁下边不是地铁，怎样算这个财务账？
亦然，成本方面要＋开辟成本
收益部分会比地铁情况下要减少，会减少些许呢？
取决于配建了什么，对于房地产开辟的合理和必要关联(诚然这个“合理必要性”并不影响合规性)：
如果是邮政局、消防队、社区用房，那没什么关联，谈不上合理分歧理(合适方案即是合理)，天然也没什么附带的收益增多；
如果是个勤学校+学区，那可能比地铁诱骗东说念主群的收益还要更多。
这个参预产出的风险分析和戒指，跟地皮摘牌自身的风控比拟，根柢不算什么。
3. 地皮出让配建道理是相连施工
地皮出让配建，跟地方政府缺钱，莫得超过势必的实质性关联。
因为，地皮既然概况出让了，地皮收入也收场了。地方政府选拔：用地皮款搞配建，如故裁减地皮款闪开辟商配建，二者的各异不是很大。
地皮出让配建的主要道理，是相连开辟步调。比如地铁上盖，如果跟地铁集团分说念扬镳，施工上会比较进犯，会产生低后果。
4. 地皮出让配建确切莫得融资道理
(1) TOD效率仅限二级开辟及以后
现实操作中TOD的所谓上风，往往并不是通过“上风导向—筹集资金—开辟开辟”的旅途来推崇作用的，而是在地方政府组织的地块附条件招拍挂中，以地价变化的情形来收场的。
换言之，对于地方政府或者片区开辟的投资东说念主来说，这是无谓沟通的一部分资金要求。
也不错瓦解为，达到净地之后，片区开辟的收益相等于还是收场了，比拟“卖地之后将地皮收入资金用于交通步调开辟”的作念法，TOD概况收场更高的后果；但并不是TOD创造了新的收益。
然则，这些想维导向所责罚的资金均衡问题，大多仅能局限于二级开辟及之后的阶段。甚而在现实当中，对于有些存在交通导向方案要素的地块，只怕不按照这个导向去实施，亦然寸步难行的：地铁上盖的开辟开辟，如果不与地铁开辟部门形成谀媚或达成一致，施工的进程怕是会碰到一些问题的。
(2) TOD不成营救一级开辟
从基建筹资的角度来看，TOD方式的主要问题是，并不成责罚地皮一级开辟中征地拆迁七通一对等开销内容的资金开始问题。
不管是样式公司谀媚、股权谀媚，如故收益权谀媚，谀媚开辟的方式结构自身并不成责罚地皮一级开辟所需前期资金的问题。
不管是地方政府，如故参与新式城镇化开辟的社会成本投资东说念主，碰到的资金瓶颈问题，主要来自于地皮一级开辟步调中。
换言之，如果地方政府具备责罚一级开辟征拆步调所需资金的才略，后续的资金问题，那都不算事。
对于地方政府来说，沟通选拔哪一种TOD方式，那并不是一个筹资问题，而是一个城市发展的想维导向问题。
圭表的TOD模式都莫得融资道理，非标的、莫得“TO”的TOD——地皮出让配建，就更莫得融资道理了。
(三) 样式包中的内容组合
另外，有些样式组合自身即是一个样式包，举例片区开辟样式包、旅游与干系基础步调打包的样式包等，样式下各子样式之间是必要补充关系，富有莫得必要特等将其定名为“资源抵偿”的。其中也不包含地皮二级开辟，也不属于“地皮系缚基建”。
五、系缚死穴在于无法取得谋略性用地
客不雅上来说，想在基建样式中加入大体量的交易内容，就会碰到无法合规取得谋略性用地的这个死穴，这亦然先前92号文叫停PPP样式中“不属于大众就业领域，政府不负有提供义务的，如交易地产开辟、招商引资样式”的客不雅原因之一。
(一) 公益性和谋略性用地无法同期招采
谋略性用地出让有一个天大的章程，即是必须走招拍挂，如果不错不走招拍挂了，那一块地还没建就净赚几十亿轻盈飘得手不是梦了，那就利润率1000%不是梦了，那就会东说念主挡杀东说念主什么什么的了。
指定摘牌或通过一些截止条件的方式来收场指定摘牌，属于地皮不休领域里除了占用侵犯基本农田之外最明锐和严重的犯积恶警举止。诚然刻下也还有发生，莫得富有防止，然则距离国度部委公开晓喻说允许这样作念了，那还有十万八沉远；至少还没到概况勇于拿到媒体上公开来说的这个地步。
咱们计划授课的时刻，频繁跟客户说，如果能不走招拍挂，一切基建融资模式就都报废了，因为太慢太辛勤了，就一个一二级联动就足以秒杀一切融资方式，——利润率着实是太高了。
何况，还有一个问题即是即使你能保住摘牌，但也莫得办法把保摘牌得到的积恶利益作为通盘基建样式的还款开始，跟银行说事啊。说我这个样式可好了，里边包含了十个抢银行的开辟内容，银行的盘子我都踩完了，服气能抢到，里边有可多钱了，那能行吗？银行敢跟进么？同样好瓦解的是，这亦然一二级联动城市更新为什么引起那么大争议的原因。
(二) 分开操作后没法保证双中标
策略如斯章程的原因是，在很厚情况下，与一般产业领域比拟来说，谋略性用地的利润太高了，达到300-500甚而1000%的情况比比都是，这个收益本来应该包摄于地方政府，用于反哺其他基础步调开辟，如果通过指定摘牌或者其他访佛技巧转换给开辟商的话，不仅会形成不高洁竞争，何况会形成严重的国有钞票流失以及繁衍的败北迂腐、社会牢固问题。
故因为谋略性地皮招拍挂必须单独进行，是以公益性开辟地皮划拨和谋略性用地的招拍挂，一定要分开实施。这就形成了潜在投资东说念主不管是同期分裂投标两个样式，如故先后投标两个样式，都莫得办法保证两个样式都中标，或者更精准地说，莫得办法保证在预期的价钱上同期中标。
诚然也有少许数的领域建议了公益性开辟内容和谋略性地皮统一进行概述开辟的提法，然则一来这样的领域少许少许，二来其中有一些莫得推出具体确定，可能是碰到了一些操作上的贫困，是以，总体上来说，确切莫得磋商的价值。
进一步的，从严格道理上来讲，在划拨地皮上从事谋略性业务，在一般情况下亦然不允许的。因为划拨地皮是提供给公益性建筑用途的，如果你变更它的用途，那么你就要补交用度，除非你概况解释你所从事的这个谋略性业务是附属性质的，比如说学校的食堂、小超市等等。是以一个不可幸免的条件即是在划拨地皮上从事的谋略性业务，在功能上一定是附庸的，在面积上一定是次要的，或者收费的目的不在于盈利而是截止东说念主数，比如说公园。这些要素概述起来，就导致它不可能有什么更多的利润用来反哺基础步调开辟，我方都不一定概况镇定盈亏呢。
谋略性开辟内容，与，公益性开辟内容的系缚，除了咱们在之前几篇著述所先容的利润反哺不可能的原因之外，实践操作中，还一定会碰到谋略性用地无法确定地合规取得的问题。
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常识点大纲：
第一章 基建融资模式选拔的巨变
一、基建融资的巨变：收场原不休库PPP，新机制退出无收益基建举债融资机制，手艺三不雅透澈逆转。
二、全融资模式分类和选拔：地方债、PPP、城投债，特准谋略，融资租出、TOT，采购工程、购买就业、ABO、F-EPC(系列)，EOD、TOD、城市更新、老旧翻新、乡村振兴
三、选拔纪律和组合策略
第二章 违规识别：隐性债务和更严重的犯积恶警
违规举债甄别重心：谷子地，违规举债“创新”模式大全(案例)和辟谣，2023年财政部隐债通报解读
第三章 城中村翻新：地皮一级开辟的监管与模式选拔
一、倡导全解读比较：地皮一级开辟、地皮储备、棚改、片区开辟、城中村翻新、城市更新、作念地、房票。
二、城中村翻新界说和对应的营救策略，地皮整理的责任内容：账奈何算，刚正公开的市集化原则，地皮整理的资金筹集：钱奈何用。
三、一级开辟步调的合规重心和负面清单，主要失实想路和违规文献案例：作念地，地皮款返还，房票
怎样幸免“以预期地皮出让收入作为企业偿债资金开始”违规。
第四章 片区开辟：合规架构与融资破解
片区开辟中枢逻辑、倡导辨析、样式内容和收入开始、投资主体谀媚架构和风险分派、绩效窥伺：产业导入、分层剥离融资法、专项资金、金额确定、征拆旅途和成本测算、滚动开辟的畛域和期限、投融资方案、违规整改。
第五章 计划机构应怎样补短板应酬
计划机构怎样补短板应酬? 瓦解文献常见误区，政信领域紧迫文献回想。
第六章 转型再来的融资平台
融资平台界说履行，转型办法旅途指令，业务处所阶段选拔和实操指令，转型失败的主因探究。
